Obligations du locataire

En plus de payer son loyer et ses charges, le locataire doit entretenir son habitation et l’assurer. Le paiement du loyer est une obligation de base, qui doit être effectuée selon les modalités prévues. Quant à l’entretien, il s’agit de veiller à ce que le bien reste en bon état, ce qui lui impose de régler lui-même les petits soucis du quotidien. A cela s’ajoute le devoir de se comporter en bon voisin, respectueux de son environnement. Autant d’obligations qui doivent être remplies par le locataire sous peine de sanctions.

Loyer

Son paiement ne peut pas être interrompu par le mauvais fonctionnement d’un équipement. La principale obligation du locataire est de régler son loyer en respectant scrupuleusement les modalités de paiement décidées d’un commun accord avec le propriétaire. Le loyer peut être payé d’avance ou à terme échu, mensuellement, trimestriellement ou selon toute autre périodicité. Le locataire peut cependant exiger le paiement mensuel, lequel est de droit. Si le contrat dispose que le loyer sera payé par prélèvement automatique, le locataire peut changer de mode de règlement en cours de bail. Il s’agit en effet d’une disposition abusive.

Le paiement ne peut être interrompu que si les manquements du bailleur rendent impossible l’usage du bien. Une simple gêne ne suffit pas, ni le mauvais fonctionnement d’un équipement. Le propriétaire doit transmettre au locataire une quittance détaillée justifiant le paiement, sans pouvoir exiger des frais en retour. Le défaut de paiement des loyers entraîne de plein droit la résiliation du bail si celui-ci le prévoit, faute de quoi le propriétaire devra demander une résiliation judiciaire.

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Mais, de toute façon, il devra saisir le tribunal d’instance. A noter que les époux ou les pacsés sont solidairement responsables du paiement des loyers. Idem pour les colocataires et les concubins, mais à condition qu’une clause de solidarité figure dans le bail.

Charges

Comme pour le loyer, leur défaut de paiement peut entraîner la résiliation du bail. Certaines dépenses revenant au locataire sont payées par le propriétaire, qui en demande ensuite le remboursement. Ces charges, dites "récupérables" ou "locatives", concernent les dépenses de fourniture d’énergie et d’eau, ainsi que les frais engagés pour l’entretien des parties communes. Le bailleur peut réclamer le paiement de ces charges sous forme de provisions payées à l’avance et régularisées en fin d’année.

En règle générale, ces provisions sont payables mensuellement, avec le loyer. Leur montant doit être détaillé à l’aide de pièces justificatives. A chaque régularisation annuelle, le montant payé doit être comparé avec le montant dû. Selon les cas, le propriétaire doit alors soit rembourser le trop-perçu au locataire, soit lui réclamer un complément de charges. Comme pour les loyers, le défaut de paiement des charges peut entraîner de plein droit la résiliation du bail.

Entretien courant

La plupart des réparations à la charge du locataire sont fixées par décret. L’entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le contrat incombe au locataire. Concrètement, il doit prendre en charge les petites interventions et les réparations peu coûteuses du quotidien. La plupart d’entre elles sont listées par un décret de 1987. Exemples : nettoyage du corps de chauffe de la chaudière, graissage des gonds de porte, changement des petites pièces de plomberie, raccords de peinture et de tapisserie, rem­placement des interrupteurs et des ampoules, contrôle du ballon d’eau chaude…

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Cas particulier, celui de la piscine : si elle est comprise dans la location, le locataire doit l’entretenir, même s’il ne l’utilise pas. C’est en comparant l’état des lieux d’arrivée et de sortie du locataire que le bailleur appréciera, le cas échéant, la nature des dégâts matériels occasionnés et l’origine des responsabilités.

Nuisances

Bruits, injures ou violences sont passibles de sanctions si le tribunal est saisi. Avis aux locataires peu respectueux de la tranquillité d’autrui : tout comportement excessif pouvant entraîner une dévalorisation de l’immeuble ou une gêne pour les autres peut être considéré comme une nuisance et, à ce titre, entraîner une procédure de résiliation du bail. Sont visés aussi bien les injures, violences et coups portés que l’encombrement des parties communes par des objets qui n’ont rien à y faire ou l’utilisation indue d’une place de parking.

Le bruit peut également être sanctionné s’il devient insupportable, de nuit ou de jour, par sa durée ou son intensité (soirées arrosées, aboiements, etc.). Attention, le propriétaire ne peut faire jouer la clause résolutoire de résiliation pour manquement à l’obligation d’usage "paisible des locaux" que si elle figure dans le contrat de bail. Surtout, c’est le tribunal et lui seul qui peut apprécier le caractère excessif des nuisances.

Dégâts

Le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant la durée de la location. Sa responsabilité est toutefois écartée s’il prouve que les dommages sont dus à la force majeure (un ouragan, etc.), à la faute du bailleur (qui, par exemple, n’aurait pas agi pour éviter le gel des canalisations d’eau) ou au fait d’un tiers qui se serait introduit sans autorisation dans l’habitation.

Cette dernière précision est importante car, si ce tiers est une personne – artisan ou déménageur – que le locataire a fait entrer chez lui et qui a provoqué de gros dégâts, sa responsabilité est engagée, quitte à ce qu’il se retourne contre le coupable. Notez enfin que la responsabilité du locataire cesse à l’expiration du contrat de bail et non à la remise des clés. Ainsi, les dommages survenus durant la période, aussi courte soit-elle, séparant ces deux dates sont considérés comme étant de son fait.

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Assurance

Une attestation doit être délivrée chaque année au bailleur qui en fait la demande. Qu’il le veuille ou non, le locataire doit souscrire une assurance contre les risques locatifs : incendie, dégâts des eaux, explosion… En pratique, il s’agit de la classique multirisque habitation. Le locataire doit en présenter un justificatif au bailleur lorsqu’il reçoit les clés, puis, chaque année, sur demande, lui remettre une attestation.

S’il ne s’exécute pas, le propriétaire peut soit souscrire lui-même une assurance aux frais du récalcitrant (il pourra récupérer le montant de la prime par douzième, à chaque paiement du loyer), soit faire jouer la clause résolutoire afin d’obtenir la résiliation du bail. Si le bien fait partie d’une copropriété, le bailleur doit aussi souscrire une assurance responsabilité civile garantissant les dommages causés à autrui. Pas question d’y échapper en alléguant qu’elle fait double emploi avec celle du locataire.

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Dépenses récupérables 

Le locataire est tenu de rembourser sa quote-part de charges au propriétaire. Si c’est le bailleur qui paie les charges en premier lieu, le locataire doit ensuite lui rembourser la part correspondant à sa consommation de services. C’est ce qu’on appelle les charges "récupérables". En voici le détail.

Aménagements du locataire : ce qui est autorisé ou non

Le locataire a le droit d’effectuer les travaux qu’il veut s’ils ne modifient ni la structure ni la configuration du logement. Changer un radiateur, refaire la peinture, poser du double vitrage, installer une baignoire : tout cela est possible sans avoir besoin de l’accord du bailleur. Cela ne sera pas le cas s’il s’agit de -percer un mur porteur, d’abattre une cloison ou de supprimer une fenêtre.

Pour toutes les transformations durables, l’aval du propriétaire est requis (et celui de la copropriété si les murs porteurs sont touchés). Et si le locataire se passe d’autorisation ? A la fin du bail, le propriétaire- pourra soit exiger la remise à l’état d’origine, soit conserver les modifications apportées, sans accorder d’indemnisation au locataire.

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Sous-location : possible, mais avec l’accord du propriétaire et dans la limite de 120 jours par an

Un locataire qui s’absente peut avoir intérêt, tout en payant son loyer, à sous-louer son bien. Il ne peut toutefois le faire qu’avec l’accord du bailleur, et, conformément à la loi, dans la limite de 120 jours par année civile. En outre, le loyer appliqué ne doit pas excéder celui du locataire en titre. Gare aux sanctions en cas de non-respect de ces règles : le propriétaire, s’il est averti (par un voisin), sera en droit de faire résilier le bail par un juge et de réclamer au locataire fautif des dommages et intérêts pouvant atteindre 5.000  euros.

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